HCM(分離発注方式）家づくり

Ｈ・Ｃ・Ｍ（分離発注）方式　家づくりへの検証
（house・construction・management）
ＨＣＭ（ハウス・コンストラクション・マネージメント）方式とは
施主が専門家（工事管理及び工事監理のできる建築家）の助言に基づき、専門工事会社に個別に分離発注する方式。
通常ＣＭは建築全般について行なわれているがここでは住宅建築を中心に検証するのでＨ（ハウス）をつけて「ＨＣＭ」とした。
ＨＣＭ方式の採用を考える背景
価格の不透明
現在の住宅事情は適正価格が不透明である。各住宅生産者の広告など見ますとフランチャイズ組織の20万円／坪台の低いコストに押さえられてるものからハウスメーカーでは45万円／坪からと、書いてあります。口答で回答を求めますと地域の工務店では坪単価50万円／坪ぐらいはかかるよとかあるハウスメーカーでは１００万円／坪台のものを販売してるものもあります。このように価格は多種多様です。
これは求める家が本当に適正だったのか検討がつきません。極端ではありますが先ほどの20万円／坪台の家でも１０万円／坪台で作れるかもしれません。

価格競争は欠陥住宅を生む原動力

　利益と販売価格の低下は健全な経営には不適当です。又、コストの低いよりよい財産を手にいれるのも又健全な経済活動には反比例することになります。この為、建築は材料と工費で行なわれていますので先ずは安い材料の手配、又は、手間を省くという事です。どちらも行き過ぎてしまうと欠陥を生みます。又、手間に至っては欠陥の可能性が増えるのです。
グレード及び技術と価格の差をどう評価すればよいのか一般的に解り難いものです。
その中で、材料の仕入れと・職人の手間が解れば仕入れコストははっきりすると考えられます。その他は事務経費等でどのくらい利益をとるかという事です。

建築基準法・品確法などの行政まかせは難しい。

施主が元請け（工務店・ﾊｳｽﾒｰｶｰ等）一社に発注する場合、手間は省けるが、建築技術の低下及び価格の仕組みが不透明になるのは前に述べた通りです。しかし、現状の体制では建築関連法規又は民法、消費者契約法など整備したとしても民間レベルでの運用の解釈など、行政任せの取り締まりは多種多様な上、複雑で理解できにくい現状ではないかと考えられます。それに合理性に欠け本来必要とされる財産つくりへの足かせとなりかねません。その為、自主的な本当に必要とされる誰にでも簡単に利用できる合理的制度が必要とされます。

ピラミッド型の請負方式は責任の所在も不透明になりがち。

従来のもっとも一般的な発注方式はピラミッド方式であるが次の様になる。
発注者（施主）→→元請（工務店・ハウスメーカー）→→下請（各専門業者）
のケースが主である。しかし、それでは責任の所在が不透明では無いかと感じるし、下請けが元請任せになっており建築技術の発展も期待できない。
建築行為を事業的に見た場合、会社では課長以上が経営陣といわれるが、その部下は会社の利益に対して責任は無いのかと言うとそうでもない。会社は社員全員の力によって成り立っていると考えなければならない。いわゆる社員全員が会社運営の責任を持つことだと思う。そうすればその会社は必ず発展する。住宅の建築も1つの事業と解すれば社員全員が経営、運営に絡めばいい。しかし、今の請負体制は元請責任だけを柱とし、成り立ってる。その為下請けは元請に責任を委ね施主に対しての責任は皆無である。そのような運営方法でよい事業・良い財産形成（住宅建築）はできるのだろうか？ましては現在元請の会社が経営難に陥る時代下請けでやるには技術的にも金銭的にも良い仕事が出来にくい環境にある。

量から質の時代

ＨＣＭは方式の家づくりは現代の世相にあってると思われます。
量から質へと移行していく中、現在までの施行体制では設計者を始めとした各専門分野での技術の向上は期待できないと考えられます。元来建築は1つの事業でした。○○邸を施行するときそのときの発注者は施主※１と言います。けしてお客様ではありません。この言葉からも伺えるように○○邸を新築するとき施主は事業者（企業でいう社長）となります。その事業者を中心にその道の専門家が知恵を出し合い最高のものを完成さ
せていくのです。

具体的なＨＣＭ方式の考え方
ＣＭとは
元々は米国で発生したもので1970年代デフレ不況下、建設業者のディッシュマンが、WTC(World trade center)ビル建設でその効果を立証した、品質を低下させることなくコストダウンを図る、建設費マネージメントの手法である。日本ではゼネコンが建築工事を一括受注し、傘下の専門工事会社による下請け会社に発注するという形態が一般的でしたが、最近では建築家のグループを結成しているケースもあり住宅の分野にも多く取り入れられ、活発化する傾向にあります。
「目的」は建築コストを削減するためのものとして考えられました。その方式としては発注者から手数料を受け取ったＣＭ会社が、発注者の利益が最大になるように建築工事を運営する方式です。従来の方式だと発注者は、専門工事会社がいくらで受注しているのか知らないため、工事全体が割高かどうかを確かめるすべがありませんのでこの方式を採用することにより工事の内容を把握し、工事価格が明確になりますので安心して適正な工事発注することができます。
手間はかかるが、欠陥住宅問題も設計者の各専門業者への工事監理及び管理体制の充実の為、少なくなると考えられる。

良質なＣＭｒ（ｺﾝｽﾄﾗｸｼｮﾝ･ﾏﾈｰｼﾞｬｰ）の選出

施主は建築の専門家ではありません。それを補い事業を追行するためあらゆる相談するＣＭｒが必要です。例えば、各専門業について、技術的・金銭的に公平に調整しなければなりません。そのＣＭｒとして適切なのが建築士（1,2級・木造）である建築家です。
建築家は施主の希望を元に建築事業を企画立案し、設計及び工事監理業務を追行します。が従来の設計監理業務とは違い業務がはるかに増えます。責任は重くさらにより質の高いプロフェショナル性が求められます。ただし、これは良いストックをつくる為の技術の向上にもつながります。
但し、発注者（施主）は通常は当該建築物の設計者がＣＭｒを兼ねるが都合によりその他のＣＭｒの専門家に依頼しても問題はない。

ＣＭの方法

ＣＭｒにより事業計画・企画、設計、発注、施工、管理の各段階において、総合的にスケジュール管理、コスト管理、品質管理、情報管理、調達管理を考案します。
発注者（施主）と各専門業者と第３者（ＨＣＭの場合設計者が兼ねる）として、発注者（施主）の立場に立って、プロジェクトを進めていきます。
　建築工事の形態は、工務店・ハウスメーカー等が工事の各専門部門（基礎工事、鉄筋・鉄骨工事、内装工事、設備工事等）を統括し、竣工まで一括して責任を持つ一括請負契約方式が一般的です。この場合、工務店・ハウスメーカー等施工会社は工事途上の様々なリスクをかぶり、工事の完成を請け負います。このリスク分のコストは建築工事費の中に含まれますので、施主にとっては不明確工事コストとなっているのが現状です。　そこで、工事内容や価格がどのように決定され、遂行されていくかを理解できる、透明性の高い適正価格を把握できる建築方式が望まれるようになってきました。
ＨCM方式の特徴は、一般的に発注者が専門工事会社と直接契約を結ぶため、工事代金の内訳が解る事となりクリアになるという事です。

HCMの業務の流れ

施主　→→　設計契約　　　　→　建築家　　　　　　　　　
　　　　　　ＨＣＭ契約※　　→　建築家又はＨＣＭｒ専門家
　　　　　　　　　　　　　　　　↓　　　　　　　↓
　　　　　　　　　　工事監理　　工事管理等（工程・各専門業者手配・おさまり）
　　　　　　　　　　　　　　　　↓
施主　→→　請負契約　　→→　各専門業者
　　　　　　18前後の専門業者と直接請負契約を結びます。
当然支払いも直接支払う事になります。
但し、支払うまでの事務手続きは設計者が行います。

※　ＨＣＭの業務（通常設計者だが別にＨＣＭｒの選定は可能である。）
① 住宅建設に関する各許可・確認取得の諸手配
② 各専門の建設工事専門業者選定業務の助勢
③ 各専門の建設工事専門業者に対する入札及び契約書類の作成
④ プロジェクト及び住宅建設に必要な資機材の調達
⑤ 設計図書の説明及び建設工事専門業者に対する指導
⑥ 工事計画及び建設現場に於ける統括
⑦ 工事管理工事着工より完成までの期間内に於ける関係官庁・機関の検査立会い及び許可取得
⑧ 住宅建設工事の完成引渡し検査立合い

ＨＣＭを利用した場合の報酬

設計報酬：工事金額の10%但し、150万円　　　以下の場合150万円　　　　　　　　
設計・監理費、設計以外の仕事（近隣対策・住宅ローン・税金対策）
ＨＣＭ契約報酬：工事金額の５％但し、75万円以下の場合　　　75万円
工事管理、工事管理以外の仕事（近隣対策）

工事金額の検討

従来の工事契約とＨＣＭの場合の工事予算の比較
工事金額2100万円（税込み）とした場合
一般的　　　工事代金　2,000万円＋100万円消費税　　　＝　2,100万円
元請け荒利益20％で400万円と予想
工事原価は1,600万円となる。それに消費税100万円
工事金額で500万円の差額がでる。　
ＨＣＭ方式　工事原価　（各専門業者からの見積価格）　　　　　1,600万円
設計報酬：工事金額の10%程度　　　　　　　　　　168万円
ＨＣＭ契約報酬：工事金額の５％　　　　　　　　　　　84万円
合計1,852万円となる。
よってＨＣＭ方式では大雑把にみて「248万円」程度が浮くものと見られる。

工事にかかわる工事中・工事後のその他の諸手続き及び経費

① 工事中火災保険（損害保険会社設計者が手続き代理）
② 工事中盗難保険（損害保険会社設計者が手続き代理）
③ 工事中労災保険（専門工事業者）
④ 工事中第三者損害保険（損害保険会社設計者が手続き代理）
⑤ 完成保証（住宅保証機構設計者が業者登録）任意
⑥ 瑕疵担保保証（住宅保証機構又は建築士会に設計者が業者登録）必須
⑦ 近隣対策（設計者（工事管理者がいる場合管理者も含める）と共に対策）
⑧ 住宅火災保険（設計者が助言）